Certains parlent de "New-York", d'autres disent "New York City", pour ma part je parle de "Manhattan" puisque c'est sur l'île de Manhattan que j'ai décidé de concentrer toute mon attention depuis plus de 24 ans en tant qu'agent immobilier. De fait naturellement Manhattan est devenue ma spécialité.
Certains d’entre vous vivent ici, d’autres sont de passage, d’autres enfin y pensent mais vivent en France, ou, ailleurs dans le monde. Tous ont en commun le fait qu'ils ne savent pas comment s’y prendre pour acheter un bien à Manhattan.
Alors permettez-moi d’échanger avec vous mon experience en tant qu’agent immobilier sur le marché résidentiel de Manhattan.
Si je travaille pour vous, il ne vous en coûtera rien de plus que d’essayer d’y aller tout seul. En effet la commission est déjà fixée avec le contrat que l’agent du vendeur a mis en place avec son client. L’agent du vendeur représente les intérêts du vendeur, l’agent de l’acheteur représente les intérets de l’acheteur.
Plusieurs cas de figure se présentent à vous et sont à prendre en compte :
- Quel type de bien souhaitez-vous acheter ? Cooperative building ou Condominium building ? One bedroom ? Two bedrooms ? Three bedrooms ? Four bedrooms ? Townhouse ?
- Pensez-vous acheter en payant 100 % cash ?
- Ou alors si financement il y a, quelle somme en cash pouvez-vous apporter ?
- Quel est votre statut aux USA ? Etes-vous US citizen ? Disposez-vous d'une Carte verte ? Ou bien avez-vous un Visa ? Ou êtes-vous un Touriste ?
- Avez-vous un quartier préféré ?
- Allez-vous louer ce bien ou bien l’occuper en pied-à-terre, ou ce sera votre future résidence principale ?
- Avez-vous besoin d’avoir un accès facile au Lycée Francais situé sur l’Upper East Side ou toute autre école ou université ?
- Etes-vous confortable lorsque vous vous exprimez en anglais ?
Toutes ces questions sont là pour vous aider, vos réponses vont me permettre d'appeler dans notre équipe les bons professionnels correspondants, car en tant qu’agent immobilier, il m'a fallu m'entourer de divers professionnels tous utiles à la bonne mise en place de votre dossier d’achat.
Pour simplifier le propos restons sur le marché des appartements Condominiums, à titre d’exemple, un beau one bedroom va coûter $1,500,000 et plus, un beau two bedrooms va coûter $2,750,000 et plus, un beau three bedrooms va coûter $3,750,000 et plus, Townhouses à partir de $12M+.
Partant de là, avant d’aller sur le terrain, mon objectif va être de vous introduire auprès d’un avocat spécialisé en immobilier (équivalent du notaire ici) (si vous avez déjà un contact similaire n'hésitez pas à l'utiliser) afin qu’il vous explique les différentes possibilités quant au cadre légal et fiscal de votre acquisition. Allez-vous acheter en nom propre ? ou plutôt sous la forme d’une LLC ? ou d’une C. Corp. ? ou bien d’un Trust ?
L’expertise d’un avocat, couplée si vous le souhaitez, avec celle d'un expert-comptable, tous les deux certifiés auprès de l'État de New York, va être à même de pouvoir vous guider dans ce domaine.
Une fois cette structure légale et fiscale abordée, si besoin est, nous verrons la mise en place de votre financement, où là aussi je vous présenterai aux personnes concernées. Il faut savoir qu'içi très peu de banques prêtes à des non résidents, à supposer que vous soyiez dans cette catégorie.
Armé de ces éléments tant juridiques que financiers, nous allons pouvoir ensuite aller sur le terrain pour voir des appartements. Partant de là tout peut aller très vite vu la dynamique de l’économie de Manhattan, et si le bien qui vous correspond est à vendre sur le marché alors vous serez totalement prêt pour faire le pas.
Je prends pour hypothèse que vous ne connaissez pas le marché résidentiel de Manhattan et que vous veniez de l’étranger, dans l'idéal, j'aimerais prendre 5 jours de votre temps, de 10 heures à 18 heures.
Vous atterrissez par exemple à New-York un Samedi.
Dimanche si cela est possible nous allons commencer a voir certains biens et le Lundi nous allons voir l'avocat spécialisé en immobilier ainsi que l'expert-comptable, et si besoin est, le banquier pour votre financement.
Le Mardi, nous continuions les visites d'appartements. Idem pour le Mercredi. Le Jeudi va être dédié à voir à nouveau pour une deuxième fois vos biens préferés afin de vous aider à faire votre choix final.
Le Vendredi si un bien vous plaît, je présente votre offre en votre nom au broker représentant le vendeur, et, parallèlement, vous voyez à nouveau votre avocat pour signer une procuration, juste au cas où, aussi peut-être sera-t-il utile de voir à nouveau votre expert-comptable et votre banquier si besoin était, l'idée étant alors d'avoir tout calé avant que vous preniez votre vol du retour.
A la différence de la France sachez que l’ensemble des biens à la vente sont partagés entre toutes les agences immobilières de Manhattan faisant partie du real estate board of New-York. Par conséquent votre agent immobilier va avoir accès à l’ensemble des biens à vendre sur le marché et de fait, il n'est pas utile d'avoir plusieurs agents immobiliers, car tous vont aller piocher dans la même base de données.
Une autre question que vous pourriez avoir à l'esprit : comment suis-je payé ?
Il faut que vous sachiez que la commission est incluse dans le prix d’achat (asking price). De fait sachez que par contrat entre l’agent immobilier et sa compagnie, et, son vendeur, la commission sera due à la table de closing.
Toujours pour information, sachez que contrairement à la France très très peu de biens sont vendus entre les particuliers eux-mêmes, ces derniers préférant entrer dans le système des agents immobiliers pour faire bénéficier à leur bien du maximum d’exposition grâce au partage de tous les biens entre toutes les agences immobilières et donc la multitude de candidats possibles amenés par l'ensemble des agents immobiliers.
Différent pays, Différente ville, différente mentalité, différente façon de faire du business et là un agent immobilier ayant une grande expérience va faire la différence à votre avantage.
Très vite, vous verrez que le logique “copier-coller” par rapport à ce que vous connaissez en France ne marche pas, les lois sont forcément différentes, les systèmes sont différents, et ajouté à cela la psychologie de la vente est totalement différente.
Manhattan est un marché unique en soi.
L'idée de fond est d'être accompagnée d’un agent immobilier réputé, qui ait la patience nécessaire, la bonne pédagogie pour transmettre son savoir, alors tout cela va devenir très facile et les obstacles dressés ici et là seront vite anticipés, car ensemble, vous allez former une équipe.
Une fois la catégorie d’immeubles identifiée (Cooperatives ou Condominiums), puis grâce à l’aide de votre agent immobilier, lorsque vous avez identifié le bien qui vous correspond, alors le marché de Manhattan est tel que tout va s’enchaîner très vite (d’où l’importance d’avoir anticipé au préalable l’approche tant juridique de votre achat que sa partie financement si besoin était).
Fonction de la niche de prix dans laquelle nous sommes, fonction de l’emplacement, fonction également de la saison d’achat, fonction du cycle du marché, tous ses éléments réunis vont nous permettre de quantifier la marge de négociation vis-à-vis de l'asking price, à savoir s'il y en a une ou pas. En effet parfois, il se peut que l’on soit obligé d’offrir le prix demandé (l’asking price) pour voir votre offre être acceptée, ou autre situation, voire éventuellement être amené à surenchérir (bidding war) pour pouvoir acheter le bien.
Rappelez-vous que nous sommes à Manhattan et que la planète entière achète Manhattan, ajoutée à cela nous sommes sur une île ...
Information importante, utiliser un real estate agent/broker cela ne va rien vous coûter de plus. Il vous faut alors avoir le réflexe de ne pas contacter directement l’agent adverse qui lui représente le vendeur, mais en lieu et place, à supposer que vous ayez remarqué un bien qui vous intéresse, d’en faire part à votre broker qui lui fera le nécessaire.
Pourquoi cette règle d’or ?
La règle est simple, au contact initial, téléphone, e-mail, visite, le broker du vendeur doit savoir que vous avez un broker qui vous représente donc par exemple, il vous faudra annoncer mon nom : "Laurent Circu", et la compagnie pour laquelle je travaille : "R New York", afin que cela soit enregistré à côté de votre nom. Si cette précaution de base n’était pas remplie alors il me serait littéralement impossible d’entrer par la suite dans la transaction pour vous représenter, le broker du vendeur prétextant que jamais vous ne lui aviez annoncé ma présence … Donc règle de base, mais principe majeur à ne pas oublier si vous voulez que je vous représente.
Your success is my success.
Je me tiens gratuitement à votre disposition pour entrer plus dans les détails avec vous, chaque client étant différent, chacun ayant forcément ses objectifs propres.
En guise de fin, deux types d’achat se présentent à vous : soit acheter auprès d’un promoteur, soit acheter le bien d’un particulier. Ces deux options ont des incidences à plusieurs niveaux tant dans la préparation de votre dossier d’acquisition (purchase application ou pas) que sur son coût total (on parle de frais de closing qui diffèrent suivant le type d’achat).
Après plus de 24 ans d’expérience, je peux annoncer que je connais très bien le marché résidentiel de Manhattan sur tous ses quartiers, et ce, du one bedroom au Townhouse, de fait mon équipe et moi-même sommes en toute confiance pour partager avec vous notre expertise, et, ainsi, vous aidez à réaliser votre projet d'acquisition.
N'hésitez pas à m'envoyer un e-mail à lcircu@wernewyork.com afin que nous convenions d'un rendez-vous téléphonique, ou, se rencontrer physiquement sur Manhattan si vous êtes ici, fonction de ce qui est le plus pratique pour vous. Partant de là, nous approcherons ensemble les différents éléments de votre projet, afin de bâtir un plan logique qui soit respectueux de votre budget et de votre agenda.
